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地產業規模擴張加速度 掉隊者可能就此出局

每日經濟新聞   時間:2016-09-02 08:43

繼恒大、碧桂園紛紛上調中期銷售目標后,中海、融信、旭輝紛紛跟進。如今,把未來3到5年銷售目標上調至千億元規模的企業已不在少數。房地產業正在進入新一輪的聚變過程。房企銷售業績大幅上調,市場火爆是一個重要原因。

在銷售指標高速增長的同時,開發商土地儲備過少,或者土地儲備過多導致的負債率攀升,都為企業下半年或者明年的業績持續高增長埋下隱患。“地王”頻出,業界普遍認為,未來一年房地產市場將出現新一輪的調整,這也讓高增長變得異常艱難。另一方面,行業的高速增長,也讓那些原來策略比較保守的企業,在新一輪的行業競爭中面臨更大壓力。很多之前為了確保財務穩健而沒有高負債擴張的房企,會不會因為過于保守而被被動洗牌?

面對行業未有之變局,房企的戰略決策變得極為重要,下一步,應該是追求高增長,還是安全穩妥?對于不同規模的企業,什么樣的策略才是最佳策略?

“今年做到3000億元規模,完全沒有問題,甚至還將超額完成,因為有土地儲備做支撐,未來幾年仍能保持這樣的水平。”最近,在恒大集團2016年上半年業績發布會上,恒大集團董事局副主席夏海鈞這樣表示。

恒大總資產規模進一步擴大,成為國內首家撞線萬億級的企業。截至2016年6月30日,恒大總資產達9999.2億元,較2015年年底上升32.1%,規模已躍居全國第一。

包括中海、碧桂園、恒大、融創在內的房企都在提高全年銷售業績,全行業已經有兩家房企的全年銷售業績會定格在3000億元以上。

如同一家開發商行政總裁所預測的那樣,房地產正在進入寡頭的時代。這也因此成為很多今年踏空房企的噩夢,因為太慢,或將被其他企業吃掉。

得土地者得天下

盡管恒大的土地儲備已經超過1.8億平方米,融創的土儲有望達到4500萬平方米,但多數開發商的土地儲備難以支持未來的持續增長,這些相對保守的房企面臨新一輪洗牌的命運。

銷售爆棚,房企加速開工,土地儲備壓力加劇。平安證券8月的研究報告顯示,上半年,上市房企銷售商品等收入同比增長51.8%。同期,上市房企整體去化周期創2009年以來新低,由2015年末的3.1年下降到1.98年。

另一方面,為維持高速增長的銷售業績,房企紛紛大幅提升開工量。萬科、保利、金地上半年新開工同比分別增長64.6%、26.9%和21.9%,金地更是上調全年開工目標。

金地華東區域一位內部人士向《每日經濟新聞》記者透露,公司參與的土地拍賣會很多,但因溢價較高收獲較少,今年以來,很多的精力轉向了二手土地市場,目前已有收獲,但土地拓展的壓力依然很大。

房價屢創新高,商品住宅庫存屢創低點的蘇州,地價高漲,“地王”頻出,但仍未能阻止泰禾、魯能、華發、東原、祥生和國瑞等房企選擇在2016年進入蘇州。

對于其中的原因,上述金地內部人士認為,對于一部分中小型房企而言,一線城市總地價高,會有資金壓力,而自去年以來熱點二線城市樓市的表現,讓更多企業選擇進入,也使得競爭加大。

面對蘇州的土地市場,有蘇州房企投資負責人曾向《每日經濟新聞》記者表示,“企業面對生死存亡,更愿意高價拿地。”即便如此,蘇州的地并不好拿。截至目前,該人士所在公司,今年僅在蘇州高新(600736,股吧)區競得一塊住宅用地,規劃建筑面積19萬平方米。

據《每日經濟新聞》記者不完全統計,截至8月20日,龍湖以及正榮都11次參與上海經營性土地的公開拍賣,但均未有暫獲;無獨有偶,金茂、大名城(600094,股吧)、遠洋、九龍倉等房企也多次出現在上海公開土地市場,但均未能競得土地。

適度運用投資杠桿成關鍵

土地是房地產企業的糧草,企業對城市的把控和項目的布局則像是行軍中必不可少的戰術、策略,這些因素一個都不能少。

高杠桿已被廣泛運用在房地產企業的投資端,部分企業甚至在保證金階段即使用杠桿,并在上半年取得了快速增長。中南建設(000961,股吧)的一份文件指出,可以借到低廉資金的周期也就3年。在這一背景下能借到越多的錢,越容易獲得成功。

不可否認的是,目前的政策端已經在收緊居民端的信貸杠桿,企業端收緊的趨勢也愈加明顯。

8月31日,房價上漲較快的廈門和武漢,紛紛上調房貸首付比例,收緊居民端貸款;此前,南京、蘇州已經收緊貸款政策。

企業端信貸已有收緊跡象。有媒體報道,興業銀行(601166,股吧)高管在2016年中期業績交流會上表示,在房地產信貸政策方面,進行總量管理,不介入“地王”項目,嚴格控制杠桿比例。

早前,浦發銀行(600000,股吧)高管在2016年中期業績發布會上同樣表示,“在政策層面,我們不介入‘地王’項目,對這個領域嚴格控制。”

同樣的判斷來自中信建投,該機構在最近的一次電話會議中提到,高杠桿已經引起監管層的注意,有收緊的趨勢;受政策層面影響,資本市場對未來市場的預期是不足的。

其實,早在去年,已有機構開始展開收縮的實際行動。歌斐資產房地產(投資)基金公司合伙人王雪泉在接受《每日經濟新聞》記者采訪時曾表示,公司已經收縮房地產增量市場的戰線,而傳統意義的增量市場多被認為是住宅市場。

對于收縮的原因,王雪泉認為,房地產增量市場價格上升速度過快。其透露,目前,歌斐資產針對增量市場基金存量規模已不足200億元,是2014年高峰期的一半。

盯上存量土地市場

土地資源是房地產開發企業行軍打仗的糧草,兵馬若動,必然糧草先行。公開市場以外的存量土地和城市更新成為企業拿地新的拓展方向。

景瑞地產一個團隊18個月拿下9宗地,這樣的戰績令人羨慕。值得注意的是,這些土地無一來自公開招拍掛市場,而是并購端。

景瑞地產市場研發及品牌管理中心總經理耿俊峰在2016博鰲房地產論壇期間對外表示,景瑞地產回歸一二線城市時,并未將全部精力傾注于公開市場,而是關注到了并購端。

當一線、二線城市逐漸進入存量市場,土地新增供應減少,存量土地和項目不僅僅是簡單的土地拓展了,甚至承載著一個企業擴張甚至存活的戰略。

“鄭州舊改之王”升龍地產的一線擴張之路即是通過存量項目打開的。升龍集團副總裁鄭州區域總裁肖浩燃對外表示,今年將重點發展上海區域,目前已圈定了兩個項目均是城中村改造項目,且是合資方式。

升龍地產上海公司投資拓展部門相關人士向《每日經濟新聞》記者證實,公司此前的確關注公開土地市場,但未有收獲,現階段已經轉移到并購端了。

試圖繞道存量市場的還有首創置業。在首創置業半年業績會上,公司高管透露,深圳為新增布局城市,今年會進入。在進入方式上,該高管同時表示,既會參與招拍掛,也會考慮部分舊改項目。

據《每日經濟新聞》記者了解,目前包括金地、龍湖、萬科等企業在內,均加大了對存量土地市場的關注,部分公司甚至新增專門的并購團隊。

到熱點城市投資

市場更集中,中小企業的份額在被蠶食,布局二線城市將是翻身之策,有業內人士如此評價當前的房地產市場。

《每日經濟新聞》記者不完全統計,今年至今,上海成交的34宗住宅用地(剔除動遷用地)中,有12宗土地總價超出30億元,19宗土地總價超出20億元。

一線城市的高門檻將部分中小企業推向二線城市。一線城市項目總價高擋住了眾多中小企業,最近幾年,包括閩系房企和一直活躍于三線城市的房企紛紛涌向熱點二線城市。

對于該種現象,易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為,雖然熱點二線城市地價處于高點,但是二線城市的產業和人口流入一直被看好,相對于地價較便宜的三四線城市,風險較小;雖然一線城市的風險更小,但一線城市的門檻太高,未來將更多是大企業的戰場。

事實的確如此,今年以來,合肥、南京、蘇州、天津等地今年迎來許多新晉企業。泰禾、祥生、魯能、華發和東原均在今年的高點選擇進入蘇州市場。

平安證券數據顯示,今年TOP10企業市場占有率由2015年末的11.3%提升至12.9%。龍頭房企依靠強大的運營能力和靈活的戰略布局,持續擴大市場份額。

嚴躍進表示,熱點城市的門檻均在增加,如果企業此時不能趁機擴張,未來企業的市場份額將進一步被大企業甚至是中型企業蠶食。

但嚴躍進也提醒企業,應加快回流現金。近期政策收緊趨勢愈發明顯,特別是部分熱點城市已經收緊貸款,也有銀行表態收緊開發貸的情況下,高杠桿企業應該加快回籠資金并適度降低杠桿,以對應可能的政策風險。

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